在購屋時，房貸成數決定了你能貸到多少款項，進而影響買房的預算。許多買房者會發現，自己申請的貸款成數與預期不符，這往往與個人財務狀況、銀行審核標準及政府規範有關。購屋是一筆大額投資，貸款成數的高低不僅影響你的自備款負擔，也會左右每月還款壓力。
政府透過房貸成數的規範來穩定市場，讓購屋者需要更多的自備款才能入手房產。因此，了解影響房貸成數的關鍵因素，並掌握提升貸款額度的方法，將有助於提高購屋的彈性。
本篇文章將深入解析房貸成數的計算方式、影響因素，以及如何提升貸款額度，讓你在購屋時更具優勢。
第一部分：房貸成數是什麼？銀行怎麼決定貸款額度？
購屋是一生中最重要的財務決策之一，而房貸成數（Loan-to-Value Ratio, LTV）是影響購屋預算的關鍵因素。它決定了銀行願意提供的貸款金額，影響你的自備款需求與貸款條件。許多買房者因為不了解房貸成數，而導致貸款額度不足，甚至錯失理想房源。
📢概念 1. 房貸成數的基本概念
房貸成數指的是銀行願意提供的貸款金額與房屋總價的比例，通常以百分比表示。例如，若房價為1,000萬元，銀行核准的房貸成數為80%，則代表可貸款800萬元，購屋者需自備200萬元作為頭期款。
以下為不同房價與貸款成數的對照表：
| 房價 | 貸款成數 | 可貸款金額 | 自備款 |
| 1,000 萬元 | 80% | 800 萬元 | 200 萬元 |
| 1,500 萬元 | 70% | 1,050 萬元 | 450 萬元 |
| 2,000 萬元 | 60% | 1,200 萬元 | 800 萬元 |
貸款成數的高低影響購屋者的資金安排與購房決策。貸款成數較高意味著需要的自備款較少，但也可能帶來較高的貸款利率和較嚴格的還款條件。因此，購屋者在選擇房貸時，應考量自身財務狀況與未來還款能力。
📢概念 2. 銀行如何審核房貸成數？
銀行在審核房貸成數時，主要考慮以下幾個因素：
| 影響因素 | 說明 |
| 收入穩定度 | 高收入、穩定職業（如公務員、醫師）較易獲得高成數貸款 |
| 信用評分 | 聯徵分數影響貸款核准率與成數，信用良好者可貸更高成數 |
| 負債比 | 若申請人已有多筆貸款，負債比過高，銀行可能降低貸款成數 |
| 房屋條件 | 屋齡、新舊程度、地段等因素影響貸款評估 |
銀行會檢視申請者的聯徵紀錄、工作穩定性、財務狀況等，以確保借款人有能力按時還款。因此，若信用評分較低或負債比過高，銀行可能會降低貸款成數，甚至拒絕貸款。
📢概念 3. 政府政策如何影響房貸成數？
政府為了維持房市穩定，對不同類型的購屋貸款設定了貸款成數上限。以下為目前政府對不同購屋族群的貸款成數規範：
| 房屋類型 | 最高貸款成數 |
| 首購自住 | 80% – 90% |
| 第二戶房貸 | 60% – 70% |
| 豪宅 | 50% – 60% |
政府政策的調整可能會影響購屋者的資金安排。例如，2021年央行為了降低房市投機，針對第二戶以上房貸成數做出限制，要求自備款比例提高。購屋者可透過中央銀行公告來掌握最新規範。
影響房貸成數的因素有哪些？如何提升貸款額度？
📌要點 1. 個人條件影響貸款成數的關鍵
信用評分的重要性（聯徵分數）
信用評分（Credit Score）是銀行評估貸款人信用風險的關鍵指標之一。在台灣，聯徵中心（JCIC）負責提供信用評分，分數範圍介於 100 至 999 分之間。一般而言，信用評分越高，貸款條件越優渥，房貸成數也會較高。
| 信用評分範圍 | 評級 | 可能獲得的貸款條件 |
| 800 – 999 | 優良 | 最高貸款成數，低利率 |
| 650 – 799 | 良好 | 普通貸款成數，一般利率 |
| 500 – 649 | 普通 | 可能降低貸款成數，較高利率 |
| 500 以下 | 低 | 難以獲得房貸或需擔保人 |
影響信用評分的因素包括還款歷史、負債比、信用卡使用狀況、查詢紀錄與貸款種類。若信用評分過低，銀行可能會降低貸款成數，甚至拒絕核貸。因此，定期檢視自己的信用紀錄並維持良好的還款習慣，是提升貸款成數的關鍵。
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個人信用查詢方法
申辦貸款時，大家一定耳熟能詳銀行會使用聯徵方式來查詢你的信用狀況，從而會影響核貸的意願度，在與銀行核貸之前務必了解自己的信用狀況，才能更準確的知道與銀行的貸款成功機率，而個人信用查詢方法不只一種，申請貸款前請務必了解自己的信用狀況，透過個人信用查詢方法，事先掌握自己的信用分數，超貸先生（UrBank）整理了表格提供大家簡單快速了解！
| 項目 | 地點 | APP查閱 | 郵局代收辦理 | 臨櫃聯徵中心 | 郵寄申請 |
| 地點 | 電腦 | TW投資人行動網，需特定證卷商 | 全台郵局 | 台北市重慶南路2號1樓 | 寄至聯徵中心 |
| 時間 | 線上立即 | 線上立即 | 5-7個工作天 | 臨櫃等候 | 5-7個工作天 |
| 加查項目 | 信用評分 | 信用評分 | 評分/指定細向 | 評分/指定細向 | 評分/指定細向 |
| 費用 | 每年第1次免費/第2次80元 | 每年第1次免費/第2次80元 | 每年第1次免費/第2次100元 | 每年第1次免費/第2次100元 | 每年第1次免費/第2次100元 |
| 準備資料 | 自然人憑證讀卡機 | 無 | 身分證第二證件 | 身分證第二證件 | 身分證影本第二證件申請書戶口名簿 |
收入與負債比對貸款成數的影響
銀行除了考量信用評分，也會檢視申請人的收入與負債比（Debt-to-Income Ratio, DBR），以確保借款人有足夠的還款能力。
| 項目 | 影響 |
| 月收入 | 收入越高，貸款成數可能越高 |
| 固定支出 | 每月負擔（如房租、車貸、學貸）越少，貸款成數可能越高 |
| 負債比 | 負債比例過高，可能影響貸款成數與利率 |
銀行通常要求負債比不得超過 40%，若超過此數值，可能會影響貸款核准與貸款成數。
📌要點 2. 房產條件與貸款額度的關聯
新成屋 vs. 預售屋 vs. 二手屋，貸款成數不同？
房屋的類型是決定貸款成數的重要因素之一。銀行根據風險評估，對不同類型的房屋給予不同的貸款成數。
| 房屋類型 | 優勢 | 劣勢 | 可能貸款成數 |
| 新成屋 | 房屋品質較佳、維護成本低 | 價格較高 | 70% – 85% |
| 預售屋 | 可分期付款、房價較低 | 施工風險、可能交屋延遲 | 60% – 80% |
| 二手屋 | 價格較低、地段選擇多 | 可能有裝修費用、屋齡影響貸款成數 | 50% – 80% |
若房屋屋齡較高，銀行可能降低貸款成數，甚至拒絕核貸。
房產地段、屋齡對貸款成數的影響
房屋的地段與屋齡也影響貸款成數。銀行較偏好貸款給市中心或發展成熟的區域，而對於屋齡較高的房屋，貸款成數通常較低。
| 影響因素 | 影響貸款成數 |
| 屋齡 | 屋齡越高，貸款成數可能越低 |
| 地段 | 交通便利、學區房、增值潛力大的地區，貸款成數較高 |
若購買屋齡超過 30 年的房屋，銀行可能僅提供 50% 或更低的貸款成數。
📌要點 3. 如何提高房貸成數？
方法 1. 提前提高信用評分的方法
- 按時繳納信用卡、貸款費用，避免逾期紀錄
- 控制信用卡額度使用率，避免過度依賴信用
- 降低不必要的貸款查詢紀錄
- 適時使用不同類型的信用產品（如信用卡、房貸、小額貸款）
方法 2. 降低負債比的策略
降低負債比可以增加貸款額度，方法包括：
- 優先清償高利率債務（如信用卡循環利息）
- 增加收入（如兼職、副業）
- 減少不必要的貸款申請
方法 3. 選擇合適的銀行與貸款方案
不同銀行對房貸成數的評估標準不同，因此比價不同銀行的貸款方案是關鍵。
| 銀行 | 優勢 | 可能貸款成數 |
| 公股銀行 | 利率較低、條件較嚴格 | 60% – 80% |
| 民營銀行 | 貸款審核彈性較高 | 70% – 85% |
| 貸款代辦公司（如超貸先生（UrBank）） | 提供專業建議，提高貸款核准率 | 視個案而定 |
選擇合適的銀行與貸款方案，並透過專業貸款顧問協助申請，能有效提升房貸成數。
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如何找到最適合的房貸方案？
在房價持續上漲的環境下，政府與銀行對貸款成數的規範愈發嚴格，透過財務規劃提升貸款額度，幫助你在購屋過程中獲得最大優勢。
✍攻略 1. 銀行 vs. 貸款代辦公司，哪種方式更有優勢？
購屋者在選擇貸款時，通常會面臨兩種選擇：直接向銀行申請房貸或透過貸款代辦公司協助辦理。不同方式各有優勢與限制，了解這些差異有助於申請者找到最合適的貸款方案。
銀行直接貸款的優點與限制
| 優點 | 限制 |
| 利率較低，適合信用良好的申請者 | 審核標準嚴格，需具備穩定收入與良好信用紀錄 |
| 直接與銀行合作，不需支付額外代辦費用 | 申請流程較繁瑣，需自行準備完整文件 |
| 透明度較高，可自行選擇不同方案 | 無法針對個別財務狀況提供客製化貸款建議 |
銀行適合財務狀況良好、信用分數高、收入穩定的申請者，能夠獲得較低利率與較高貸款成數。然而，若個人信用條件未達銀行標準，則可能需要尋求其他方式。
貸款代辦公司的角色與服務
貸款代辦公司提供專業貸款諮詢與協助，特別適合希望提高貸款成數或改善貸款條件的申請者。
| 服務內容 | 優勢 |
| 協助準備完整申請文件 | 簡化流程，提高核貸成功率 |
| 評估最佳貸款方案 | 依個人財務狀況提供最適合的選擇 |
| 協助談判更佳貸款條件 | 可爭取較高貸款成數或較低利率 |
| 適合信用紀錄不足者 | 提供改善信用評分的建議，提高申請成功機率 |
貸款代辦公司適合信用評分偏低、負債比高，或對申請流程不熟悉的申請者，透過專業建議可提高成功率，但需支付代辦費用。
✍攻略 2. 「超貸先生」如何協助你申請高成數房貸？
超貸先生（UrBank）是一家專業的貸款顧問機構，專注於房貸、債務整合與貸款方案規劃，致力於協助客戶獲得更高貸款成數與更佳貸款條件。
| 服務內容 | 優勢 |
| 提供免費貸款條件評估 | 針對個人財務狀況提供最佳房貸建議 |
| 與多家銀行合作 | 擁有豐富的貸款資源，可提高核貸成功率 |
| 針對信用紀錄較差者提供改善建議 | 協助提升信用評分，爭取更佳條件 |
| 代辦房貸申請流程 | 降低申請者準備文件的壓力，提高成功率 |
成功案例分享：如何透過專業貸款代辦提高房貸成數
案例：一位申請者因為信用評分僅 650 分且負債比接近 45%，向銀行申請貸款時遭到拒絕。透過超貸先生（UrBank）的專業分析，該申請者採取以下策略：
- 信用優化：減少信用卡額度使用率，按時還款 3 個月。
- 降低負債比：提前清償部分信用貸款。
- 選擇合適銀行：透過超貸先生（UrBank）推薦適合的銀行方案。
最終，該申請者成功獲得 80% 的貸款成數，並獲得較優惠的利率。
✍攻略 3. 申請房貸的流程與注意事項
貸款申請步驟（評估條件、挑選銀行、準備文件）
申請房貸的基本流程如下：
- 評估財務狀況：確認信用評分、收入、負債比是否符合貸款標準。
- 比較銀行方案：選擇適合自己的貸款條件（如固定利率、浮動利率）。
- 準備必要文件：包括收入證明、信用報告、房屋買賣合約等。
- 提交申請：向銀行或貸款代辦機構遞交貸款申請。
- 銀行審核：銀行將評估借款人的還款能力與信用狀況。
- 簽約與撥款：核准後，與銀行簽訂貸款合約，款項將匯入買方或賣方帳戶。
申請時應避免的錯誤
避免這些錯誤能確保房貸申請順利進行，提高核貸成功率。
| 常見錯誤 | 影響 |
| 過度查詢貸款方案 | 可能導致信用評分降低 |
| 負債比過高 | 影響貸款成數，甚至導致拒貸 |
| 提供不完整的財務文件 | 延誤審核時間，降低成功率 |
| 未事先評估還款能力 | 可能無法負擔未來房貸支出 |
掌握房貸成數提高購屋成功率！
房貸成數決定了購屋者能貸到多少資金，進而影響購房預算與還款壓力。不同的貸款方案、銀行條件與個人財務狀況，皆會影響最終獲得的貸款成數。因此，購屋者應在貸款前做好功課，評估自身條件，並選擇適合的貸款機構。
若希望提升房貸成數或獲得更佳的貸款條件，專業貸款顧問超貸先生（UrBank）能夠提供專業協助，幫助申請者針對自身財務狀況制定最佳貸款策略，提高貸款成功率。無論是透過銀行或貸款代辦公司，了解房貸成數的影響因素，並做好充足準備，將有助於順利取得理想的房貸方案。
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